AXA WF Global Flexible Property

Les marchés mondiaux ont été perturbés en août par l’escalade de guerre commerciale sino-américaine, la probabilité accrue d’un Brexit sans accord et la poursuite des manifestations à Hong Kong. En outre, l’éclatement du gouvernement de coalition en Italie et les résultats des élections en Argentine, indiquant que le gouvernement favorable aux entreprises du président Macri pourrait être renversé en octobre, ont incité les investisseurs à se tourner vers les valeurs refuges. En juin, l’indice FTSE EPRA NAREIT Developed Total Return Net a enregistré une performance de +1,87 % en USD et de +3,00 % en EUR. La plupart des grands indices de l’immobilier coté ont clôturé le mois en hausse : l’Europe continentale (+3,30 %), le Japon (+3,12 %), les États-Unis (+2,97 %), le Royaume-Uni (+2,28 %) et Singapour (+1,08 %) ont gagné du terrain, tandis que Hong Kong (-9,40 %) a clôturé en baisse en monnaie locale. Sur le plan économique, l’INSEE a révisé en hausse le taux de croissance du PIB de la France au deuxième trimestre de 0,2 % à 0,3 %. Par ailleurs, la croissance des investissements des entreprises s’est établie à 0,9 % grâce à la hausse des marges bénéficiaires des entreprises (32,6 % contre 33,1 %). L’économie allemande s’est contractée de 0,1 % au deuxième trimestre 2019, la guerre commerciale ayant fortement affecté son secteur manufacturier largement tourné vers l’export. En outre, l’économie britannique s’est contractée de 0,2 % au deuxième trimestre, en deçà des attentes des économistes. Au début du mois, le président Trump a déclaré que les États-Unis augmenteraient leurs droits de douane sur 300 milliards de dollars de produits chinois à compter du 1 septembre. Toutefois, peu après, le président a annoncé qu’il retarderait l’imposition de droits de douane de 10 % sur les biens de consommation, du 1 septembre au 15 décembre, dans le but de protéger les consommateurs américains de la hausse des prix durant la période cruciale des fêtes de fin d’année. En outre, le président Trump a déclaré lors du sommet du G7 qu’il regrettait de ne pas alourdir encore davantage les droits de douane sur les produits chinois. Par ailleurs, la banque centrale de Chine a laissé le renminbi se déprécier sous le seuil symbolique de 7 RMB pour 1 dollar américain. La banque centrale chinoise fixe un niveau de parité quotidien permettant au yuan de fluctuer de +/-2 % par rapport à ce taux. En réaction, le département du Trésor américain a officiellement accusé la Chine de manipuler sa monnaie, déclaration jugée largement symbolique. Dans le but de réduire les options disponibles aux partisans du maintien dans l’UE, le Premier ministre britannique Boris Johnson a décidé de suspendre le parlement pendant cinq semaines dans l’espoir de créer les conditions d’un accord sur le Brexit. Après l’éclatement du gouvernement de coalition en Italie fin août, le mouvement populiste 5 étoiles a accepté de s’associer au Parti démocrate (PD). Ainsi, l’espoir de Matteo Salvini que le Mouvement 5 étoiles refuse de former un gouvernement de coalition avec le PD, forçant ainsi le président Sergio Mattarella à convoquer des élections anticipées, s’est retourné contre lui. Au niveau du portefeuille d’actions, l’Amérique du Nord et l’Europe ont apporté une contribution positive, contrairement à l’Asie. Par pays, les États-Unis, le Japon et la Belgique ont signé les meilleures contributions, tandis que l’Australie, Hong Kong et la France ont constitué les plus gros freins. Côté valeurs, Equinix, American Homes 4 Rent et Extra Space Storage ont le plus contribué à la performance, tandis que Goodman, Boston Properties et Link REIT ont constitué les principaux freins. À la fin du mois, les valeurs résidentielles allemandes se sont nettement redressées après l’annonce que le gel des loyers proposé à Berlin pourrait être moins onéreux que prévu initialement. ADO Properties a fait état de solides résultats du 1er semestre 2019, avec une hausse annuelle des loyers à périmètre constant de 4 % et un résultat net des activités de location de +9,9 %. De plus, la valeur du portefeuille immobilier d’ADO a augmenté de 282,2 millions d’euros, à 4,4 milliards d’euros. Leg Immobilien a également rendu compte d’excellents résultats du 1er semestre 2019, avec un FFO (« Funds from operations ») en hausse de 9,3 % à 171 millions d’euros et une augmentation des loyers par mètre carré à périmètre constant de 2,9 %. En outre, l’entreprise a confirmé ses prévisions de FFO pour 2019 et 2020, à 338-344 millions et 356-364 millions d’euros, respectivement. Goodman a publié des résultats solides pour l’ensemble de son exercice, avec une hausse de 11,4 % du résultat d’exploitation et un résultat opérationnel net par action en progression de 10,5 %. De plus, la croissance du résultat net de l’immobilier à périmètre constant s’est établie à +3,3 % et avec un taux d’occupation de 98 % des sites logistiques du groupe à travers le monde. Americold Realty Trust a rendu compte d’excellents résultats du deuxième trimestre, avec un chiffre d’affaires en hausse de 11,1 % à 438,5 millions de dollars et un FFO de base en hausse de 30,2 % à 56,1 millions de dollars par rapport à la même période l’an dernier. Le premier opérateur mondial d’entrepôts à température contrôlée a réalisé de solides progrès dans l’intégration de Cloverleaf Cold Storage et de Lanier Cold Storage suite à son rachat pour 1,3 milliard de dollars au deuxième trimestre. Sur le front obligataire, si les spreads s’étaient creusés en mai du fait de l’intensification des tensions géopolitiques sino-américaines, le mois de juin a lui été marqué par le ton conciliant de la Banque centrale européenne, lequel a par conséquent contribué au redressement du marché du crédit. De nouvelles émissions ont été réalisées durant la deuxième quinzaine du mois et nous en avons profité pour investir principalement dans des crédits en euros. Toutes nos nouvelles acquisitions (en EUR et en USD) n’étaient pas couvertes contre les taux d’intérêt en juin. Sur le marché européen, nous avons accru notre exposition au secteur de la logistique en Allemagne (fonds européens de Segro et Prologis), au segment résidentiel intermédiaire en France (In’li), au secteur de l’immobilier commercial en France (Klépierre) et à celui des bureaux au Royaume-Uni (Kennedy Wilson). En outre, nous avons réduit notre exposition au secteur des bureaux en Allemagne (TLG Immobilien) et en France (Gecina). Sur le marché américain, nous avons réduit notre exposition aux segments résidentiel (Avalon Bay) et de la logistique (Duke Realty) et avons réalloué le produit de ces opérations au secteur de la santé (Ventas).