AXA WF Global Flexible Property

Durant le mois, l’indice FTSE EPRA NAREIT Developed Total Return Net a enregistré une performance de +2,50 % en USD et de +0,16 % en EUR.Les grands indices de l’immobilier coté ont tous clôturé le mois en hausse :le Royaume-Uni (+4,97 %), l’Europe continentale (+3,10 %), le Japon (+2,64 %), Hong Kong (+2,58 %), Singapour (+2,08 %) et les États-Unis (+1,60 %) ont tous progressé en monnaie locale.Sur le plan monétaire, la Réserve fédérale a réduit ses taux d’intérêts de 25 pb pour les ramener dans une fourchette de 1,50-1,75 %, la banque centrale indiquant toutefois s’attendre à ce que le taux des Fed Funds reste inchangé pour le moment.Dans le même temps, lors de sa dernière réunion en tant que président de la BCE, Mario Draghi a laissé les taux d’intérêt inchangés, comme largement anticipé.Sur le plan économique, l’économie américaine a progressé de 1,9 % en rythme annualisé au troisième trimestre, dépassant aisément les estimations des analystes qui tablaient sur 1,6 %.L’économie de la zone euro a progressé de 1,1 % sur la même période, dépassant elle aussi les attentes.Au troisième trimestre, l’économie chinoise a progressé de 6 %, soit le rythme le plus le plus lent depuis environ 30 ans, plombée par la guerre commerciale sino-américaine, le ralentissement du secteur manufacturier et la décélération de la croissance des revenus.En outre, les exportations chinoises vers les États-Unis ont chuté de 22 % sur un an en septembre.Après un mois agité sur la scène politique britannique, l’UE a finalement reporté la date butoir du Brexit.L’accord de retrait devrait être ratifié par le Parlement après les nouvelles élections qui se tiendront en décembre.D’autre part, les tensions entre les gouvernements américain et chinois semblent s’être apaisées concernant la guerre commerciale en cours.Toutefois, son impact pèse sur l’économie des deux pays, avec un recul des indices PMI et un ralentissement économique ressenti dans de nombreuses régions du monde.Au niveau du portefeuille d’actions, les trois régions ont apporté une contribution positive sur le mois.Par pays, les États-Unis, le Royaume-Uni et la Belgique ont signé les meilleures contributions, Hong Kong ayant constitué l’unique frein à la performance.Côté valeurs, Xior Student Housing, Store Capital et Icade ont le plus contribué à la performance, tandis qu’Extra Space Storage, Pebblebrook Hotel Trust et Equinix ont eu l’impact le plus négatif.Xior Student Housing renforce son expansion en Espagne et au Portugal en investissant 171 millions d’euros en plus de l’investissement initial de 139 millions d’euros annoncé en septembre 2019.Les résultats du troisième trimestre ont été solides, avec une hausse de 60,6 % sur un an du résultat d’exploitation EPRA.Le spécialiste des logements étudiant a également confirmé ses prévisions d’un EPRA d’au moins 1,60 euro par action en 2019.Les investisseurs ont applaudi cette annonce et le titre a progressé d’environ 11 % sur le mois.Prologis, le fonds spécialisé dans la logistique basé à San Francisco, a convenu d’acquérir Liberty Property Trust pour 12,6 milliards de dollars dans le cadre d’une transaction 100 % en actions qui a été approuvée à l’unanimité.Cette acquisition renforcera la présence de Prologis en Pennsylvanie, à Houston et à Orlando.Les actionnaires ont approuvé la fusion entre Ascott Residence Trust et Ascendas Hospitality Trust, sociétés membres du groupe CapitaLand. Cette opération donnera naissance au plus grand fonds spécialisé dans la résidence service dans la zone Asie-Pacifique avec un portefeuille composé de 88 immeubles dans 39 villes.Sur le marché résidentiel allemand, la ville de Berlin a présenté une loi moins pénalisante pour les propriétaires, car dans certains cas, les loyers pourront augmenter si des investissements sont réalisés pour réaménager les appartements, tout en restant surveillés.Cette situation est beaucoup moins négative qu’un gel pur et simple et devrait continuer à offrir une visibilité sur ce marché, où les loyers restent beaucoup moins élevés que dans les autres capitales européennes.Côté obligataire, malgré la volatilité des spreads de crédit (induite par les tensions géopolitiques, les incertitudes de marché et le ralentissement de la croissance mondiale), les investisseurs continuent de compter sur l’intervention des banques centrales, qui a contribué à la stabilisation des marchés financiers et entraîné une compression des spreads de crédit.En octobre, les spreads dans le secteur immobilier européen se sont resserrés de 6 pb et ceux aux États-Unis de 7 pb par rapport au rendement des emprunts d’État.Dans ce contexte macroéconomique, nous sommes restés prudents et sélectifs dans nos investissements.Au cours du mois, 10 foncières Investment Grade ont fait appel au marché avec de nouvelles émissions de dette, mais nous avons limité nos investissements à deux d’entre elles (Cube Smart et Digital Realty Trust).Dans l’ensemble, nous avons pris des bénéfices sur nos positions présentant une moindre valeur relative et avons par conséquent été vendeurs nets (18,2 millions de dollars).Sur le secteur des bureaux, notamment,nous avons liquidé notre exposition à Kennedy Wilson (Royaume-Uni) (après un portage sur 4 mois de 299 pb sur les spreads des emprunts d’État et un resserrement de 11 pb des spreads), et réduit notre exposition à Brandywine et Hudson Pacific, qui constituaient auparavant deux de nos plus fortes convictions.